На дне рынка недвижимости

Застройщики пока не спешат идти на компромисс с покупателем

Девелоперы рынка недвижимости надеются на то, что кризисное дно уже достигнуто и к осени продажи квадратных метров снова пойдут в рост. Однако сегодня ясно, играть по старым правилам у компаний-застройщиков не получается — политику слишком завышенных цен уже не протолкнуть. Приходится идти на компромисс с покупателем в ущерб прибылям. 

«Полцены» на вес золота
 

В процессе строительного бума застройщики пропустили тот момент, когда предложение в разы перевалило спрос. Большой проблемы в этом особо специалисты не усматривали, так как в стране добрая половина населения не намерена отказаться от идеи улучшить свои жилищные условия. Но экономический кризис скорректировал планы потенциальных покупателей. Сбережения стали приберегать для лучших времен.
В свою очередь, компании-застройщики попали отнюдь не в легкую ситуацию — как правило, большая часть инвестиционных проектов осуществлялась на банковские кредиты, а также за счёт средств будущих владельцев квартир. В результате с прекращением выдачи заёмных средств со стороны банков на первичном рынке выросло множество незавершенных объектов — не только на начальной стадии, но и практически достроенных.

 

Чтобы спасти свой бизнес и не прогореть на невостребованных квадратных метрах, компании стали постепенно снижать цены. Однако они особенно не спешили.

Чтобы спасти свой бизнес и не прогореть на невостребованных квадратных метрах, компании стали постепенно снижать цены. Однако они особенно не спешили. Ещё осенью прошлого года делались прогнозы, в которых ожидаемый спад был на уровне 15–20%. Некоторые специалисты пророчили и все 30% удешевления жилья, правда, с оговоркой, что такая динамика сведёт на нет рентабельность рынка недвижимости. Молдавский рынок недвижимости не привык ходить в дешёвых метрах.
Ситуация сложилась следующая. Сработала всё та же местная ментальность, в то время как в соседних странах с учётом кризиса и резкого понижения потребительской активности строительные компании практически втрое снизили стоимость квадратных метров на первичке, в Молдове операторы рынка снижение допустили лишь в пределах, по их мнению, разумного — до 10% в среднем, и то не в каждом конкретном случае.
Самый большой спад цен был отмечен в феврале текущего года — он составил 7,4%. Но у покупателя уже сложился синдром отложенного спроса. Потенциальные покупатели с нетерпением ждут осени, надеясь, что за лето цены упадут как минимум ещё на 10%. И здесь возникает главное противоречие — потребители в ожидании, а застройщики оправдывать надежды не собираются. Говорят, в Молдове жильё всегда было дорогим удовольствием — таковым и останется. Обещают даже, что к осени цены не снизятся, а совсем наоборот, пойдут снова в рост. На чём душа успокоится — покажет время.
 

На чём спрос держится
 

Согласно данным агентства недвижимости Lara, если до начала кризиса сделки купли-продажи на вторичном рынке жилья превалировали в сравнении с объёмами продаж на первичке, то уже с октября прошлого года оба рынка зарегистрировали одинаковый спад. Выживать компаниям помогает оптимизация расходов, пересмотр организации строительного процесса, работа без посредничества. А финансовые потоки, как правило, целесообразнее всего сосредоточить на объектах с высоким уровнем готовности.
Но сегодня при снижении общего объёма продаж наметилась другая динамика — вторичное жильё менее интересно, так как нуждается после приобретения в дополнительных инвестициях.
По мнению начальника отдела продаж Муниципального ипотечного агентства AMIC, Николае Русу на сегодняшний день даже в условиях кризиса рынок новых квартир активизируется. К сдаче в эксплуатацию уже в первые месяцы этого лета готовы крупные проекты, которые сравнительно выше и по качеству, и по развитию внутренней инфраструктуры относительно предыдущих проектов аналогичного типа жилья. До 2000 года дома строились в Молдове согласно одним стандартам, сегодня — с учётом повышенных требований к использованию стройматериалов, инженерных сетей, с учётом энергосберегающих и теплоемких систем.
Стоимость одного метра общей площади в старых квартирах доходит сегодня до 1000 евро, в новых — до 800 евро. При этом продажи осуществляются за счёт личных средств покупателей, а не посредством кредитования банками. Следовательно, чем больше собственной свободной наличности у потенциальных покупателей, тем больше сделок. И наоборот. Во всяком случае, такая прямая зависимость, определяющая жизнеспособность рынка недвижимости, наблюдалась до сих пор. Но в нынешних условиях даже наличие средств совсем не повод их тратить.

 

Скупой не платит дважды
 

Даже при таком раскладе, когда новострой дешевеет, но вяло, в проигрыше могут остаться все, предупреждают эксперты. Они по-прежнему называют сохраняющийся фактор слишком большой разницы между реальной стоимостью и конечной ценой предложения тормозом. А понятие элитного жилья уходит в докризисные времена, сегодня вопрос звучит несколько иначе — не что купить, а покупать ли вообще.
Нашим компаниям на рынке недвижимости не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что молдавскому предложению по многим параметрам сложно будет конкурировать с аналогичными предложениями на соседних рынках, — теперь уже не только по части комфортабельности, престижности и экологичности, но и по стоимости. Потому что сегодня потребитель следует кризисной логике — если есть более дешёвое жилье, пусть в той же Украине, значит, надо брать, так как в Молдове оно обойдется в несколько раз накладнее.
Другими словами, с началом кризиса больших перемен в составе покупателей недвижимости не произошло — подавляющая часть покупок совершается до сих пор за счёт средств гастарбайтеров, то есть за счёт весьма мобильной части населения, для которой не проблема перемещаться из одной страны в другую. И если раньше им было выгодно по уровню своих доходов вкладывать средства в молдавскую недвижимость, с кризисом приоритеты кардинально меняются. Они живут и покупают там, где сегодня выгодно, используют любые выгодные предложения и на рынке недвижимости в том числе. Этот принцип никак не возьмут в толк наши компании-застройщики, которые рискуют по осени так и не досчитаться цыплят.